Baumängel und Gewährleistung



Der Baumangel ist in § 633 BGB definiert. Danach ist das Bauwerk frei von Mängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist keine Beschaffenheit vereinbart ist die Werkleistung mängelfrei, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und den anerkannten Regeln der Technik entspricht.


In der Praxis werden zwei Rechtsgrundlagen unterschieden. Der Bauvertrag nach BGB und der Bauvertrag nach der VOB/B. Mit der Abnahme des Bauwerkes stehen dem Auftraggeber (Bauherr) unter bestimmten Voraussetzungen verschiedene Gewährleistungsrechte gegen den Auftragnehmer (Handwerker) oder auch Architekten zu.


Der Auftraggeber hat

  1. zunächst das Recht auf Nacherfüllung, §§ 634,635 BGB. Das setzt eine Aufforderung zur Nachbesserung mit Fristsetzung voraus.

  2. Den Mangel von einem anderen Unternehmers auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen zu lassen. Dafür kann ein Kostenvorschuss verlangt werden, §§ 634, 637 BGB.

  3. Rücktritt vom Bauvertrag, § 634 Nr. 3 BGB.

  4. Minderung des Werklohns, §§ 634 Nr. 3, 638 BGB

  5. Anspruch auf Schadensersatz, § 634 Nr. 4 BGB


Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre für Bauwerke bei einem BGB-Vertrag, vier Jahre bei einem VOB-Vertrag sowie zwei Jahre für alle übrigen Gewerke.


Eine entscheidende Frage ist, ob dem Auftraggeber auch Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis Nr. 4 BGB vor der Abnahme zustehen. Dazu hat der BGH in einem Grundsatzurteil vom 19.01.2017 (VII ZR 301/13) Stellung genommen.

Grundsätzlich bleibt es dabei, dass die Abnahme des Werkes der maßgebliche Zeitpunkt ist, ab dem die Mängelrechte des Auftraggebers greifen. Ausnahmsweise billigt der BGH aber auch die Mängelrechte ohne Abnahme zu. Das sei dann der Fall, wenn der Auftraggeber nicht mehr die Erfüllung des Vertrages verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Der BGH verlangt zudem, dass der Auftragnehmer das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat.

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